Escrito por: Xavier Cárdenas
CEO-CoFounder Welcome- Cofounder Expohost- Vicepresidente de Asohost
Iniciando el año 2024, resulta fundamental examinar y anticipar las tendencias que perfilan el panorama de la industria de rentas cortas y vacacionales en Colombia. Lo que se presenta en este artículo emerge de numerosas conversaciones, webinars y análisis de cifras realizados en conjunto con anfitriones, huéspedes, gremios, constructores, inmobiliarias, inversionistas y property managers. De esta manera, se ofrecen perspectivas enriquecidas desde diversos enfoques y protagonistas del sector.
No obstante, en la actualidad, intentar prever el rumbo de una industria se torna cada vez más desafiante debido a la volatilidad inherente al ámbito empresarial. Nadie cuenta con certezas absolutas y, por ende, la clave radica en mantenerse atentos al mercado, listos para adaptarse a cambios constantes. A continuación, presento las perspectivas para el año 2024 abordando diferentes aspectos del sector.
Cifras de Rentas Cortas & Vacacionales:
Según el último informe de Pricelab en Colombia, se observa un crecimiento en la demanda de rentas cortas y vacacionales; sin embargo, la oferta de propiedades en alquiler sigue en aumento, superando las 120 mil propiedades. Resulta crucial analizar los mercados que experimentan una tendencia de crecimiento en oferta mayor que en demanda, ya que esto afectará las tarifas medias y las tasas de ocupación a medio plazo. Un ejemplo de ello es Guatapé-Peñol en Antioquia, donde la oferta ha crecido y seguirá creciendo de manera significativa. Esto también abre oportunidades para nuevos destinos con poca oferta pero una demanda en aumento.
En términos de ocupación, Colombia aún registra niveles menores en comparación con otros países. Sin embargo, es esencial analizar esto a nivel de ciudad, donde mercados como Medellín, Cartagena y Bogotá lideran en ocupación y presentan menos estacionalidades a lo largo de la semana. No debemos limitarnos a analizar solo promedios de mercado o proyectos específicos de ocupación, ya que esto podría sesgar la verdadera ocupación de una ciudad. La mayoría de las ciudades en Colombia aún son mercados altamente estacionales en días de la semana, meses y temporadas, lo que resulta menos atractivo desde una perspectiva de inversión pura, pero interesante como opción de segunda vivienda con potencial de alquiler.
En cuanto a las tarifas medias, Cartagena, Medellín y destinos exclusivos de lujo como Barú e Islas del Rosario presentan las tarifas más elevadas. Sin embargo, ciudades como Bogotá exhiben tarifas medias más bajas en comparación con otras capitales de Latinoamérica.
Para el año 2024, se espera una estabilización en las tasas de ocupación o crecimientos leves en comparación con el 2023, no replicando los crecimientos abruptos observados después de la pandemia. En cuanto a las tarifas medias, se proyecta que se mantendrán o experimentarán disminuciones en algunas ciudades, influenciadas por factores como la oferta y la demanda, lo que podría desencadenar guerras de precios y consideraciones económicas recesivas.
Canales de Venta:
El comercio en línea continuará ganando relevancia; no obstante, las ventas offline seguirán representando aproximadamente el 35%. Airbnb mantendrá su posición como el canal online más robusto, aunque canales como Booking ganarán cada vez más participación, sumado a la entrada de Despegar y plataformas especializadas como Marriott Homes and Villas y Vrbo, fenómeno que ya ha ocurrido en otros mercados. Por ende, la diversificación de las ventas a través de diferentes canales se consolidará como una tendencia clave en la industria.
Nuevos Actores:
Cada vez más empresas y particulares incursionan en el ámbito de las rentas cortas y vacacionales. Se observa la entrada de empresas del sector inmobiliario y constructor, así como de empresas hoteleras que exploran el segmento de alquileres temporales. No obstante, muchas de ellas, al no tener un conocimiento profundo de la gestión específica requerida en este sector, podrían enfrentar dificultades para adaptar sus modelos de negocio y mantenerse a largo plazo. Además, se prevé el surgimiento de anfitriones que expandirán sus carteras de propiedades, dando lugar a un aumento en el número de operadores de rentas cortas y vacacionales. Sin embargo, a medida que algunos de estos anfitriones intenten realizar la transición de operar como individuos a convertirse en administradores de propiedades, podrían enfrentar desafíos, ya que hay considerables diferencias entre ambos roles. Además, se espera la aparición de numerosas start-ups en el sector, enfocadas principalmente en el crecimiento y la obtención de capital. No obstante, algunas de ellas podrían enfrentar dificultades para hacer sostenible el negocio, alcanzar el punto de equilibrio y, en última instancia, desaparecer.
Desarrollo:
El continuo desarrollo y estructuración de proyectos específicamente diseñados para rentas cortas y vacacionales será una tendencia persistente. Además, se espera que se sumen a la oferta varios proyectos que fueron planificados y estructurados hace varios años, contribuyendo significativamente al crecimiento del mercado. No obstante, estos proyectos pueden enfrentar desafíos si desde el principio no se establecen condiciones claras para inversionistas, operadores y administradores, generando posibles conflictos internos como guerras de precios dentro de los complejos y problemas de convivencia, entre otros. Por otro lado, algunos proyectos de rentas cortas y vacacionales podrían desarrollarse sin el acompañamiento adecuado y sin un conocimiento profundo de la industria, creando expectativas no cumplidas para los inversionistas y configurándose de manera inadecuada en aspectos como el número y tamaño de las unidades, así como las amenidades necesarias. Asimismo, seguirán surgiendo modelos de compra por fracciones, donde varias personas se unen para adquirir un inmueble, como los implementados por empresas como LaHaus, Arpi, Weseed, Macondo, entre otros. La eficiencia y rentabilidad de estos modelos serán aspectos clave a determinar en el futuro del mercado.
Mayor profesionalización y regulación:
A medida que los huéspedes demandan mayor estandarización en procesos, procedimientos y servicios en las rentas cortas y vacacionales, la industria se verá obligada a profesionalizarse aún más. Los anfitriones y operadores deberán adaptarse a estas exigencias de calidad para satisfacer las necesidades cambiantes de los consumidores.
En cuanto a la regulación, se prevé que la industria experimentará un aumento en la normativa relacionada con impuestos, reglamentaciones y obligaciones. Esto implicará la implementación de procesos más rigurosos y costosos, lo que podría afectar la viabilidad del negocio para algunos actores de la industria.
En conclusión, las rentas cortas y vacacionales seguirán experimentando un crecimiento impulsado por cambios en los hábitos de consumo y la preferencia de las nuevas generaciones por este tipo de alojamiento. Aunque la regulación y las medidas estatales pueden tener un impacto, la demanda persistirá. La industria continuará siendo atractiva para el sector constructor y los inversionistas, pero los crecimientos se estabilizarán. Se espera una mayor consolidación en el mercado, con la continuidad de aquellos que basen sus modelos en la rentabilidad, más que en el crecimiento exponencial. La profesionalización enfrentará desafíos, especialmente en el marco regulatorio y las expectativas de los huéspedes, lo que requerirá adaptaciones en los modelos de negocio. El 2024 se presenta como un año de incertidumbre, retos, oportunidades y desafíos para la industria de las rentas cortas y vacacionales. Mantenerse actualizado, estar cerca del sector y tomar decisiones rápidas serán clave para adaptarse a los cambios en curso.